Gewährleistung im GaLaBau

Zwischen Gesetz und Praxis: So sichern Sie sich ab

Wer fürchtet die Situation nicht: Ein Kunde meldet sich Monate oder Jahre nach Fertigstellung, weil eine Fläche abgesackt ist, Fugen gerissen sind oder Farbunterschiede im Pflaster auffallen. Ob der Betrieb dafür haftbar ist, hängt vom Vertrag ab, vom Zeitpunkt der Abnahme, von der Ursache und davon, wie sorgfältig das Material bei Ablieferung geprüft wurde. Die folgenden Hinweise sind ein Leitfaden und ersetzen keine Rechtsberatung.

• Betrieb / Auftraggeber – Bauwerk
• (z. B. befestigte Fläche, Mauer, Terrasse) - § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB - Frist: 5 Jahre, Fristbeginn: Abnahme
• Betrieb / Auftraggeber – kein Bauwerk
• (z. B. reine Pflanz- und Pflegearbeiten) - § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB - Frist: 2 Jahre, Fristbeginn: Abnahme
• Betrieb / Auftraggeber – Bauwerk,
• VOB/B wirksam vereinbart - § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B - Frist: 4 Jahre, Fristbeginn: Abnahme
• Betrieb / Lieferant – Material, das in ein Bauwerk
• eingebaut wurde und den Schaden verursacht hat - § 438 Abs. 1 Nr. 2 b BGB - Frist: 5 Jahre, Fristbeginn: Ablieferung
• Betrieb / Lieferant – Materialkauf im Übrigen - § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB - Frist: 2 Jahre, Fristbeginn: Ablieferung

Fristen: der Rahmen, in dem sich alles abspielt

Die häufig gehörte Faustregel „zwei Jahre“ ist oft unzutreffend. Sie gilt nur für Arbeiten, die kein Bauwerk betreffen, also reine Pflanzarbeiten. Sobald etwas fest mit dem Boden verbunden entsteht, wie bei Pflasterflächen, Terrassen, Stützmauern, Außenbeleuchtung, Entwässerungs- oder Bewässerungsanlagen, haftet der ausführende Betrieb fünf Jahre ab Abnahme. Im GaLaBau ist das eher die Regel als der Ausnahmefall. Wer intern mit zwei Jahren kalkuliert, unterschätzt sein Risiko.

Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es bei Bauwerken vier Jahre. Entscheidend ist das Wort „wirksam“. Gegenüber Privatkunden wird das Regelwerk nicht als geschlossenes Paket anerkannt, sondern Klausel für Klausel geprüft – und die Verkürzung von fünf auf vier Jahre gilt als besonders angreifbar. Oft ist strittig, ob eine Außenanlage oder Teile davon als „Bauwerk“ gelten – davon hängen zwei oder fünf Jahre Haftung ab. Im Zweifel gilt die längere Frist.

Die Abnahme: Dreh- und Angelpunkt für Fristen und Beweislast

Mit der Abnahme wird meist die Rechnung fällig, die Verjährungsfrist beginnt und die Beweislast dreht sich um. Vorher musste der Betrieb belegen, dass seine Arbeit einwandfrei ist. Danach muss der Kunde beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass er aus dem Verantwortungsbereich des Betriebs stammt. Für den Betrieb ist die Abnahme also ein entscheidender Moment im ganzen Projekt.

Es zählt aber nicht nur das unterschriebene Abnahmeprotokoll. Nutzt der Kunde die Fläche bereits ohne Beanstandung, kann darin bereits eine Abnahme liegen. Gerade im GaLaBau werden Flächen häufig schon benutzt, befahren oder bewässert, bevor eine förmliche Abnahme stattfindet. Reagiert ein Kunde auf eine angemessene Frist zur Abnahme gar nicht, gilt die Leistung als abgenommen – bei Privatkunden allerdings nur, wenn die Fristsetzung in Textform (auch per Mail) auf genau diese Folge hinweist. Verweigert er die Abnahme, sollte der Betrieb eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g BGB).

Bewährt haben sich für die Übergabe die Anfertigung eines Abnahmeprotokolls mit Fotos, Material- und Schichtnachweisen, Pflegehinweisen und Wartungsanleitungen. Besonders sorgfältig zu dokumentieren sind Schnittstellen zu Gewerken, die andere Handwerker erstellt haben. Bei einer hausanschließenden Terrasse kann beispielsweise Feuchtigkeit eindringen und der Schaden zeigt sich oft erst Jahre später.

Wann liegt überhaupt ein Mangel vor?

Nicht jede Abweichung ist ein Mangel. Bei Naturstein sind Farb- und Strukturunterschiede naturbedingt und oft sogar erwünscht, solange sie im üblichen Rahmen der Charge bleiben. Dass das Ergebnis dem Geschmack des Kunden nicht entspricht, macht es nicht mangelhaft. Maßgeblich ist zuerst, was vereinbart wurde, dann, wozu die Anlage dienen soll. Technische Regelwerke geben den Rahmen vor: DIN EN 1338 für Betonpflastersteine, DIN EN 1339 für Betonplatten, DIN EN 1340 für Bordsteine; im GaLaBau kommen die FLL-Regelwerke hinzu.

Oft wird übersehen, dass DIN-Normen und FLL-Regeln keine Gesetze sind. Wer sie einhält, hat gute Argumente, ist aber nicht automatisch aus dem Schneider. Geschuldet ist eine Anlage, die funktioniert. Sackt die Fläche ab oder steht das Wasser, hilft der Hinweis auf eingehaltene Toleranzen nicht weiter. Umgekehrt haftet der Betrieb regelmäßig nicht für Schäden durch falsche Pflege, Eingriffe Dritter oder eine vom Kunden ausdrücklich gewünschte, aber riskante Ausführung.

Der Bedenkenhinweis: das wichtigste Entlastungsinstrument

Besteht der Kunde aus Kostengründen zum Beispiel auf einer zu geringen Aufbaustärke, kann sich der Betrieb entlasten, aber nur mit einem schriftlichen Hinweis auf die Bedenken, möglichst vor Beginn der Arbeiten. Er muss die Gefahr und ihre Folgen so klar benennen, dass der Kunde versteht, worauf er sich einlässt; ein pauschales „wir übernehmen keine Gewähr“ genügt nicht. Besteht der Kunde danach weiter auf der Ausführung, haftet der Betrieb nicht für die Folgeschäden. Ohne Nachweis steht der ausführende Betrieb im Streit ohne Beweis da.

Sonderfall: Der Mangel steckt im Material

Wer Material einkauft und selbst verbaut, hat zwei Rollen inne und daher auch zwei Vertragsverhältnisse: Gegenüber dem Lieferanten ist er Käufer, gegenüber dem Kunden Auftragnehmer. Liegt ein Materialmangel vor, besteht gegenüber dem Lieferanten zunächst Anspruch auf Nacherfüllung (Nachbesserung oder Ersatzlieferung). Rücktritt oder Minderung kommen erst in Betracht, wenn die Nacherfüllung fehlschlägt, verweigert wird oder unzumutbar ist. Vorher ist in der Regel eine Frist zu setzen.

Wichtig und weithin unbekannt ist, dass der Lieferant auch die Arbeitskosten für den Ausbau des mangelhaften und den Einbau des neuen Materials tragen muss und zwar unabhängig davon, ob ihn ein Verschulden trifft (§ 439 Abs. 3 BGB). Voraussetzung ist nur, dass der Betrieb den Mangel beim Einbau nicht kannte. Auf ein Verschulden kommt es erst an, wenn darüber hinaus Schäden ersetzt werden sollen, etwa ein entgangener Gewinn.

Und noch eine Frist lohnt den zweiten Blick: Für Material, das üblicherweise in ein Bauwerk eingebaut wird und dort einen Schaden verursacht hat, haftet der Lieferant nicht zwei, sondern fünf Jahre. Ansprüche vorschnell als verjährt abzuhaken, kann daher bares Geld kosten.

Prüfen und rügen: Die Uhr läuft ab der Lieferung

Mängel, die bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären und trotzdem verbaut werden, bleiben am Betrieb hängen. Unter Geschäftsleuten – beide Seiten müssen Kaufleute sein – gilt eine Untersuchungs- und Rügepflicht (§ 377 HGB): Die Ware ist bei Ablieferung zeitnah auf offensichtliche Mängel zu prüfen, ein Mangel ist sofort und unter genauer Angabe zu melden; das Abschicken der Rüge genügt.

Wer zu spät reklamiert, dessen Ware gilt als abgenommen und in Ordnung. Damit verliert der Käufer seine Ansprüche, selbst wenn der Mangel bestand. Nur bei arglistigem Verschweigen kann sich der Lieferant nicht darauf berufen. Zeigt sich ein Mangel erst nach dem Einbau, genügt die Rüge sofort nach Entdeckung.

Deshalb sollte auffälliges Material – wie Farbabweichungen oder beschädigte Kanten – nicht unter Termindruck verbaut, sondern immer zurückgestellt und reklamiert werden.

Richtig reagieren, wenn der Kunde einen Mangel meldet

Meldet der Kunde einen Mangel, muss er dem Betrieb zuerst die Gelegenheit geben, nachzuerfüllen. Bewährt hat sich eine feste Vorgehensweise: eine zeitnahe Begehung vor Ort, schauen, dokumentieren, die Ursache klären, ein schriftliches Angebot zur Prüfung machen – und zwar ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“. Diese Formel bedeutet, dass der Betrieb sich die Sache anschaut, ohne damit einzuräumen, dass er verantwortlich ist. Fehlt sie, kann schon die Nachbesserung als Eingeständnis gewertet werden mit der Folge, dass die Verjährungsfrist von vorne zu laufen beginnt.

Zwei typische Eskalationen gilt es zu vermeiden: Der Kunde beauftragt ohne ausreichende Fristsetzung ein anderes Unternehmen und verlangt eine Erstattung der Kosten oder der Betrieb erkennt einen Mangel vorschnell an, ohne die Ursache geklärt zu haben.

Nicht vergessen: das Widerrufsrecht

Wird der Vertrag beim Kunden zu Hause geschlossen – im GaLaBau der Normalfall – hat ein privater Auftraggeber ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Fehlt die Belehrung, beginnt diese Frist gar nicht erst zu laufen. Damit kann der Kunde dann unter Umständen noch nach Fertigstellung widerrufen, im schlimmsten Fall entfällt die Vergütung komplett. Allerdings erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss auch ohne ordnungsgemäße Belehrung (§ 356 Abs. 4 S. 1 BGB).

Eine korrekte Widerrufsbelehrung mit Muster-Formular gehört daher in jede Auftragsbestätigung. Zudem sollte jeder Betrieb seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf seiner Homepage abrufbar haben und sie auch jeder Beauftragung beilegen. Bei jedem Kauf im Internet klicken wir bedenkenlos an, dass wir die AGBs gelesen haben und damit einverstanden sind. Bei großen Projekten fehlt diese Absicherung oft. Dabei ist es ein leichtes, in seinen AGBs alle ange-sprochenen Punkte wie Widerrufsrecht, Abnahme, Mängelansprüche, Gewährleistung, Haftung und Mängel und vieles mehr transparent und vollständig aufzuführen.

Haftungsausschluss: Allgemeine Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Haftung für Richtigkeit und Aktualität ausgeschlossen; Nutzung auf eigene Gefahr.

Checkliste: Gewährleistung sicher managen

1. Fristen im Vertrag eindeutig festhalten – im Zweifel von fünf Jahren ausgehen.
2. Bei Privatkunden Widerrufsbelehrung erteilen und den Zugang dokumentieren.
3. Wareneingang zeitnah prüfen: Menge, Art, sichtbare Mängel.
4. Auffälliges Material zurückstellen, nicht unter Zeitdruck verbauen.
5. Mängel beim Lieferanten sofort schriftlich rügen und genau benennen.
6. Bedenken vor Ausführungsbeginn schriftlich anmelden mit klarer Benennung der Folgen.
7. Bei sichtbaren Flächen möglichst aus einer Charge liefern lassen.
8. Abnahme förmlich durchführen; bei Verweigerung Zustandsfeststellung verlangen.
9. Prüfungen und Ortstermine ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ durchführen.
10. Lieferscheine, Fotos, Reklamationen und Antworten konsequent archivieren.
11. AGBs als Vertragsbedingungen formulieren und damit Abläufe und Regeln standardisieren.